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2018年合肥包河区房价分析及近期购房建议

发布时间:2019-06-27 21:28 来源:未知 编辑:admin

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  原题目:2018年合肥包河区房价阐发及近期购房建议

  包河区是合肥四大行政区域之一,在老合肥的印象中,也算是南贵之地,但各种迹象表白,包河区的成长也起头呈现严峻分化。跟着城市向外扩张,老城和新城之间差距越来越大,旧日富贵之地,也究竟逃脱不了落寞的一刻。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中包河区成交654套,占全市总成交量的11.6%,根基是2017年成交量的近1倍半。

  接下来我将分区域对包河区房价做一个阐发和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界,我将包河区分为三个部门,别离是:

  1、48中学区板块。具体范畴为:环城河以南,南淝河以西,南一环路以北,金寨路以东。

  2、中环路内板块。具体范畴为:南一环路以南,南淝河以西,望江东路以北,金寨路以东。

  3、中环路外板块。具体范畴为:望江东路以南,南淝河以西,金寨路以东。

  本文所阐发的数据次要是2018年的平均数据,并不克不及完全反映包河区当前的房价,由于过去一年中,良多小区房价在不竭上涨(下跌),当前价钱可能要比图表中的高(低)出不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交阐发及购房建议》。

  包河区全体成交量无限,有些小区规模较小,成交基数也比力小,客观上会形成较大的误差。因而,成交量相对大的小区,房价数据比力贴合现实;成交量小的小区,价钱数据相对失真,我会在文中做出批改。

  包河区客岁三四时度的成交均价为15738元/平米,较2017年基数上涨1.67%,这个数值比2018年均值低0.3个百分点。成交周期也比全年均值耽误10天摆布,申明客岁下半年,包河区房价是呈下跌趋向的,全体相对弱势。

  关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的阐发,请关心我微信公家号“小易论楼市”,答复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等环节词查看。

  48中学区板块

  48中学区板块2018年共成交78套二手房,成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米,上涨329元/平米,涨幅2.06%,略高于包河区均值。议价空间为3.09%,稍低于平均值;成交周期70.6天,比客岁缩短8.2天,远低于平均程度。

  三四时度成交量占比只要全年的1/3多一点,成交周期更长一些,申明学区房上半年需求更兴旺,成交量更大。涨幅比全年略高一些,申明板块客岁下半年比上半年上涨更多。

  我在客岁文章《合肥的线年合肥初中学区最新排名》(微信公家号“小易论楼市”,答复“学区”查看)阐发过48中学区质量,在7所真学区中,它的分析评分是最低的。

  在之前各区的阐发中,我发觉合肥部门比力抢手的学区,好比“45中+南门小学”,“50中东校+西园小学”,“50中西校+安居苑小学”,“50中新校+奥体小学”,学区佃农岁以至呈现10%-15%的涨幅,比拟附近非真学区小区可以或许表现出较着的溢价。

  而48中学区房成交均价为16337元/平米,全市二手房成交均价是16386元/平米,竟然不及全市平均程度,根基表现不出一个学区应有的溢价,48中学区房也是所有真学区里表示最弱势的,以至不及46中。

  48中板块全体虽然呈现必然的上涨,但涨幅远不及其它真学区,且涨跌参半,这与其它真学区全面上涨的环境完全分歧。各种迹象表白,48中正在走下坡路,合肥家长对48中学区的承认度也在慢慢降低,48中的没落其实是有纪律可循的。

  跟着时间消逝,老城区房子逐步衰老,目前平均房龄已达到25年以上。近些年,老城区优良资本先后被分流到新城,老城区越来越不适合栖身,大量年轻人起头逃离老城区。那些选择在老城区买房的人,多是为了孩子上学。

  在方圆9平方公里的环城河老城区范畴内,分布着3所线中直线公里,这么小的范畴内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中,以45中最强势,其次是42中,最初才是48中。既然选择在老城区买老破小挂学区,为何纷歧步到位买一所顶级学区,归正也要花那么多钱,这该当是大大都家长的配合设法。因而,在市核心学位争霸赛中,45中脱颖而出,学区房成交量占了老城区一半以上,42中只要抵挡之力,48中则完全落于下风。

  中环路内板块

  14979元/平米涨至15219元/平米,上涨240元/平米,涨幅1.6%。议价空间为3.57%,略高于平均值;成交周期117.3天,比客岁耽误12.4天,高于平均程度。中环路内板块三四时度成交均价为15132

  其实,这种弱势是比力容易理解的。下跌小区中,像新鸿意瀚海星座

  万振逍遥苑四期(公寓)、绿地海顿第宅C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等,根基都是公寓类型,大都是劣质资产。还有一些下跌的小区,好比太宁花圃

  世纪阳光花圃、信达文景雅苑等,属于房龄较老,多层或者户型偏大,流动性差的劣质资产;还有一些好比玫瑰绅城、万振逍遥苑等,房龄不算很老,但板块弱势,资产表示略显劣质。这些公寓绝大部门单价是比力低的,占板块总买卖量的40%

  像房价上涨的小区,好比蓝鼎星河府

  元一柏庄,次要是房龄相对年轻,金地国际城次要是房价具有错周期补涨,海顿第宅A次要是品牌物业且为质量室第产物,江南新里程室第次要是局部需求大于供给。中环路外板块

  15968元/平米涨至16179元/平米,上涨211元/平米,涨幅1.32%。议价空间为3.08%,略低于平均值;成交周期102.1天,比客岁耽误22.9天,高于平均程度。三四时度成交均价为16220

  1.58%,比上半年略高一些,这申明客岁下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区成长的外缘,房龄相对年轻一些。其实中环路外板块如许划分有点不太科学。以南二环路为界,路南和路北是完全分歧的两个世界,以马鞍山路为界,路东和路西也是完全悬殊的两个六合。之所以如许划分,次要仍是由于二环路南二手房样本不足。

  和昌都汇华府

  金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花圃、珠光南苑、环宇大厦等,除了金悦领地外,几乎全数下跌。然而我们还应看到,这块区域的房龄并不是很老,平均大要在2011

  二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去,平均房龄较老,大部门小区也是鄙人跌的。好比鑫苑望江花圃

  银杏苑、曙宏南苑、琥珀新六合等,房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻,涨幅根基跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天,具有必然的补涨要素。二环路南则是另一番气象。上涨较多的几个小区,好比全国锦城

  望湖城、绿地铭第宅、绿地核心第宅、信达天御等,平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外,这几个小区房龄根基都在5年以内。不只涨幅最高,房价的绝对值也根基上也是板块内最高的几个小区,中环外板块优良资产跟劣质资产的分化,表示得更为较着。老破小劣质资产的代表银杏苑

  全国锦城之间的涨幅差距,曾经达到了25%,真是不成思议(《合肥的优良房产和劣质房产》微信公家号“小易论楼市”)。包河区房价阐发及近期购房建议

  就目前包河区现状来看,二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严峻吸血,压制着48中学区板块毫无用武之地,二环路内缺乏强势资本,房龄老化导致一众小区逐步衰败,所以包河老城区的没落几乎是汗青的必然。

  淝河片区和骆岗机场。需要留意的是,我这里所指的高铁板块,并非位于高铁南站周边的区域,而是“南二环路,宿松路,龙川路,金寨路”这个范畴,距离高铁南站直线公里。不难看出,我们上节提到的

  和绿地核心第宅等优良房产,都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围,区位劣势自不必说,板块内小区房龄全体比力年轻,街区规划划一合理,十五里河两岸还有良多可供开辟革新的地块,区域有必然的成长潜力。马鞍山路以东的包河区,根基上是脏乱差的集中地,

  革新任重而道远,我认为区域革新的环节是

  ,五金商贸城和五里庙粉饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区,即便房龄年轻,房价还跌跌不休,次要就是周边大情况太差所致。淝河片区并不具备四里河板块的情况劣势,但若是规划合理且革新到位的话,同样具备必然的成长潜力。不外很可惜,从在售新盘的存案价钱来看,根基都透支了将来两年的升值空间,至多目前,淝河片区难言有相对高的投资价值。

  我在之前的阐发中就指出,骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的环节,现在传出骆岗机场要制造合肥地方公园的规划,这不得不说是一大利好。从面积上看,

  大致跟政务区差不多,从位置上看,处于老城和新城之间,地舆前提确实得天独厚。但跟政务区和滨湖区比拟,骆岗机场片区缺乏一些焦点资本,好比行政资本、金融办事、优良教育资本等,并且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的形态,若是将来要代替两个新区的焦点地位,我感觉还有必然难度。

  不管如何,三大板块都位于高铁和高速沿线,这是合肥对外的一个窗口,代表了合肥城市的全体抽象,我认为提拔至市级成长计谋高度也不为过。在合肥市区优良地盘资本日益欠缺的今天,包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。全体来说,包河区目前新房的购房选择很是无限,像高铁板块

  ,曾经很是难买。据我小密圈成员透露,龙川里残剩房源号头费7w,首付5成;高铁都会花圃还剩下3栋楼,有必然的购入门槛。刚需若是想在包河区买到优良的房子,可能只要考虑二手次新房了。由于二环路内板块表示很是弱势,从投资角度来看,我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价钱透支太厉害,毫无性价比可言,我也不建议。目前包河区可以或许考虑的小区次要集中在高铁板块,刚需可选择

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