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2018年合肥瑶海新站区房价分析及近期购房建议

发布时间:2019-06-26 16:07 来源:未知 编辑:admin

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  原题目:2018年合肥瑶海新站区房价阐发及近期购房建议

  合肥瑶海新站区是我阐发的最初一个区域,作为合肥市区最为弱势的板块,不成是价钱凹地,也是投资价值凹地,这篇文章我从房价涨幅数据上再次为大师证明这一点。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中瑶海新站区成交685套,占全市总成交量的12.2%,根基是2017年成交量的3倍多,2018年链家在瑶海区的营业根基铺开。

  接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个阐发和点评。以长江路为界,再连系38中学区划分环境,我将瑶海新站区分为两个部门,别离是:

  1、长江路南板块。具体范畴为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以南,南淝河以东。

  2、长江路北板块。具体范畴为:长江东路接淮南铁路线转胜利路以北,板桥河以东。

  本文所阐发的数据次要是2018年的平均数据,并不克不及完全反映瑶海新站区当前的房价,由于过去一年中,良多小区房价在不竭上涨(下跌),当前价钱可能要比图表中的高(低)出不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥瑶海新站区二手房成交阐发及购房建议》)。

  瑶海新站区全体成交量无限,绝大部门小区规模较小,成交基数也比力小,客观上会形成较大的误差。因而,成交量相对大的小区,房价数据比力贴合现实;成交量小的小区,价钱数据相对失真,我会在文中做出批改。

  瑶海新站区2018年成交均价为13032元/平米,比2017年全年(14012元/平米)下跌980元/平米,跌幅-7.00%。议价空间从4.29%降低至3.26%,削减了1.03%;成交周期为79.6天,比2017年耽误2.6天。

  瑶海新站区区客岁三四时度的成交均价为12924元/平米,较2017年基数下跌-7.77%,这个数值比2018年全年均值低0.77个百分点。成交周期也比全年均值耽误7.7天,申明客岁下半年,瑶海区房价照旧呈下跌趋向,全体表示很是弱势。

  2017年链家营业次要集中在二环以内,而这片区域均价是高于全体的,形成2017年根本房价相对高一些。而2018年成交扩展到了二环以外,那么低价房源比例进一步扩大,拉低了区域均价。据我察看,瑶海区房价现实跌幅上没有那么大。

  关于2018年滨湖区、政务区、蜀山区、庐阳区、包河区、高新区、经开区、肥西县和北城的阐发,请关心我微信公家号“小易论楼市”,答复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等环节词查看。

  长江路南板块

  长江路南板块2018年共成交213套二手房,成交均价从2017年的16169元/平米跌至15017元/平米,下跌1152元/平米,跌幅-7.12%,略高于瑶海区均值。议价空间为3.4%,稍高于平均值;成交周期80.3天,比2017年耽误21.6天,略高于平均程度。

  三四时度的成交均价为14732元/平米,比全年均值还低285元/平米,这申明长江路南板块全年根基都处于下跌之中。但从具体小区表示来看,客岁低价房源占比的添加,是拉低板块均价的一个主要缘由。

  我们能够看到38中板块的次新房,大部门是上涨的,但全体涨幅并不高。几个成交量比力大的小区,好比:御景湾,恒盛豪庭,坝上街全球核心,涨幅相对较大,资产比力优良;紫云府,鼎元府邸,略有小幅下跌,资产相对中等。

  38中学区房全体跌幅为-2.51%,在我列入研究的学区房里面,38中是唯逐个个房价下跌的学区。虽然38中学区房同比下跌,但跌幅要远远小于板块均值,客岁下半年的跌幅也小于全年程度,申明38中板块房价相对坚挺一些。

  38中不是我阐发的合肥7所真学区之一,但目前是瑶海区最好的公办初中,排名在二档学区首位,这也是我把它列入学区研究的缘由。很较着,与其它线中根基表现不出学区溢价(《合肥的线年合肥初中学区最新排名》微信公家号“小易论楼市”,答复“学区”查看)。

  经常有一些人在小密圈里提到如许的问题:若何在瑶海区买改善性住房,同时还能兼顾保值?其实瑶海新站区整个区域几乎都是劣质板块,买大户型长短常危险的选择,可以或许保值的小区很是无限。

  如许的小区应满足几个前提:1、房龄相对年轻;2、学区相对好;3、成交量大;4、最好是品牌小区。学区和房龄是房产保值升值的最主要要素,成交量大意味着流动性好,品牌小区能够使保值期更长。

  若是从这几个方面考虑的话,我认为最佳选择应是保利熙悦府,满足品牌小区,房龄新,双学区。其次是御景湾和恒盛豪庭,成交量相对大,户型相对好一些。最初仍是华润紫云府,品牌小区,成交量大,可是户型相对差一些。

  除了38中学区以外,保利东郡二手房价钱根基冲破1.6w,几乎比周边二手房超出跨越50%。品牌小区,房龄很是新,自带贸易。这申明,只需规划合理,招商靠谱,也能在一个相对劣质的板块,走出一个独立行情,这就是品牌的价值。

  不管是不是38中学区,长江路南板块的老破小,特别是房龄跨越20年的多层小区,曾经逐步沦为垃圾资产,根基没有任何相对持有价值,就算贱价卖掉,我认为也要赶紧置换成合肥西南区域的新房或者学区房等优良资产。

  长江路北板块

  长江路北板块2018年共成交472套二手房,成交均价从2017年的12501元/平米跌至12184元/平米,下跌317元/平米,跌幅-2.54%。议价空间为3.19%,略低于平均值;成交周期79.3天,比客岁耽误25.5天,根基在平均程度。

  长江路北板块三四时度成交均价为12223元/平米,略高于全年均值,申明客岁下半年板块跌幅有所收窄。从现有成交量比力大的小区来看,绝大大都都鄙人跌,不难看出,长江路北也是一个很是弱势的区域。

  长江路北板块该当是合肥市区成交均价最低的区域。房价最低的区域意味着房产价值最低,但并不料味着投资价值凹地,在房地产市场平稳期间,房产价值最低也意味着投资价值同样最低,看看满眼小区的同比下跌,相信大师该当都能清晰了。

  我们再看看板块内成交价钱相对高一些的小区,均价跨越1.5w的小区有:恒大地方广场(1.8w+),家全国(1.66w),柏庄春暖花开(1.5w+)。这三个同样是我小密圈里征询的比力多的瑶海区小区。

  恒大地方广场次要是品牌房企,房龄很是新,一环以内,也出格接近市核心,在优良盘为数不多的新站区,算得上是鹤立鸡群。但老火车站板块情况空气太差,小区容积率也很是高,加上恒大的品牌价值也不是很高,我认为只适合刚需改善,太大的户型可能不太保值。

  家全国处在生态公园和瑶海公园之间,位置很是好,房龄年轻,质量可圈可点,这也是它价钱居高不下的缘由。但终究处于一个很是弱势的板块,周边也曾经很是成熟,根基没有什么想象空间,我想后期也很难赶得上大盘了。

  柏庄春暖花开是周边罕见的一个相对证量的小区,房龄比力新,并且户型设想很契合目前的刚需市场,但同样受累板块,刚需房最多保值,改善尽量不要碰。

  长江路北板块的品牌小区长短常少的,目前只要恒大地方广场、恒大城、绿地香树花城和华润熙云府,但各自表示都还算强势。恒大地方广场价钱最高,恒大城成交量很大,流动性好,绿地香树花城区域成交价钱相对算是高的,华润熙云府房价同比上涨。

  我留意到东城成交量最大的两个小区,恒大城和琥珀名城,虽然房龄还不算很老,但房价同比呈现了必然的下跌。这申明板块对次新小区的价值支持严峻不足,即便有地铁加成,东城板块照旧很是弱势。

  我在客岁学区阐发中将行知学校列为1档末尾,但据粉丝反映:行知学校2018年现实加入中考人数该当在800人摆布,但数据上只表现500多人,有大要1/3的差生被转移到肥东加入测验。如斯来看,行知学校的排名是有水分的,我小我认为学区质量不如38中。

  瑶海新站区新房采办建议

  瑶海新站区的关心度不断不高,次要缘由一个是板块相对比力弱势,另一个就是全体房价具有必然程度的虚高。在如许一个区域,若是算上接近瑶海区的肥东县,密密层层分布着30个摆布的在售新盘,几乎占到市区总量的1/3,体量不成谓不大。

  目前在售新盘,大致可分为四个板块,别离为:瑶海公园板块,少荃湖板块,烈山路板块,长江路南板块。从位置上来看,瑶海公园和长江路南板块更好一些,少荃湖板块和烈山路板块资本相对差一些。

  瑶海公园板块在售新小区次要有:禹州地方城,和昌香樟原著和高速地方公园。这几个小区的存案价钱都在1.48w,从周边二手房成交环境来看,订价中规中矩。但作为投资来说,周边根基曾经成熟,并且板块比力劣质,没有太大上升空间,只适合刚需和地缘性改善。

  少荃湖板块在售小区价钱大都在1.4w-1.5w之间,除了正荣悦都荟和保利罗兰香谷有地铁劣势,其余几个楼盘几乎没有什么亮点。我认为板块的合理价位在1.25w-1.35w,很较着,存案价钱根基虚高了1500元/平米。

  烈山路板块距离地铁口更远,几乎是一块独立的区域,配套极不完美,我们看到价钱也根基在1.4w-1.5w盘桓,性价比更差,以至不如高新区的保利柏林春天。我认为该板块目前的合理价位不该跨越1.3w,现实存案价钱曾经虚高了1500-2000元/平米。

  我们看到恒大城这个次新房的成交均价在1.21w摆布,琥珀名城在1.26w摆布,我认为长江路南板块的合理价位该当在1.2w-1.35w之间,距离地铁2号线越远,价钱应越低一些。除了龙湖春江郦城价钱相对合理外,其余小区都具有必然程度上的虚高,但全体比少荃湖板块和烈山路板块相对好一些。

  跟着板块内的限价盘,好比藏龙阁、保利熙悦府、公共时代之光、昊天园、长虹世纪荣廷等先后清盘,仅剩下陶冲湖边的中建开元第宅,存案均价1.05w,市场价倒挂大要1500元/平米,听说下次开盘要采纳精装修提价。

  全体来讲,瑶海新站区值得采办的新房不多,若是你是投资,小我不建议你考虑瑶海区。瑶海区目前多为地缘性购房需求,次要是工作糊口在东部的刚需或者刚改,不管是投资仍是改善,小我都不建议采办总价较高的大面积户型。

  瑶海新站区阐发总结和近期购房建议

  毫无疑问,瑶海新站区是合肥市区房产最劣质的板块,没有之一,总的来说乏善可陈。若是矮子里面拔将军的话,长江路南板块的东部新核心潜力可能相对大一些,在东部就业的地缘性需求,可优先考虑这一块。

  若是你手中持有多余的瑶海区房产,且房龄曾经跨越10年,特别是多层,请尽快处置置换成优良房产。不要认为房子越廉价投资潜力就越大,更多时候,越廉价的房子意味着资产越劣质,合肥优良资产和劣质资产的分化才方才起头,还远未竣事(《合肥的优良房产和劣质房产》微信公家号“小易论楼市”)。

  除非合肥房价在现有根本上再涨10%,瑶海新站区的大部门新房才有可能去化的相对成功,不然在你经济答应的前提下,应优先考虑合肥西南区域的新房。若是你资金无限,也能够考虑投资真学区公寓或者总价较低的学区房老破小。

  国度统计局近期发布的3月份全国70个大中城市室第发卖价钱指数显示,新房环比上涨数量为66个,二手房为58个,房价几乎迎来全面苏醒。在此布景下,地方重申“房住不炒”,为燥动的房地产市场又泼了一瓢冷水。

  在实行大幅减税政策及采纳货泉定向宽松当前,中国经济有了较着好转,第一季度GDP增速6.4%,略好于预期,这为我们不再过度依赖房地产打了些底气,地方也能继续连结房地产政策的连贯性。

  在实行“分类指点,因城施策”的前提下,房地产调控义务主体转移四处所zf身上,只需地方大的方针政策不变,房价就很难冲破现有调控框架继续大幅上行,这几乎是一个zz使命。

  前两天合肥对滨湖地块进行了限价,要求楼面价最高不得跨越1.71w,比之前2.2w下调了22%之多。这其实就是合肥落实处所调控义务的一个具体表示,从办法力度上来看,决心比力强,房价短期还会被牢牢节制。

  虽然合肥房地产市场全体预期比力平稳,但两头仍暗潮涌动,按照汗青经验,越是冷淡期间,越是抄底的最好机遇。因为热点二线城市优良地块供应严重,再加上限价要素,成心参拍滨湖地块的房企据讲达30个之多,我估量最终会冲破封顶价钱,有跨越5个以上的开辟商进入摇号阶段。

  即便从房地产本身成长周期来看,房价近两年也会处于一个平稳阶段,缺乏较强的上涨动力。不难预测,合肥本年房价几乎没有大幅上涨的可能,全体趋向该当仍是连结不变,除非发生严重的政策转机。目前看来,这种转机发生的概率很是小。

  房价平稳前提下,合肥房地产市场照旧是一个分化行情,具体表示为:你想买的房子都在涨,还很难买;你想卖的房子没人买,并且会继续下跌。非论是刚需仍是置换改善,你都不成能买劣质资产,所以买房仍是要赶早。不要等所谓的抄底机会,对于优良资产,每个当下就是最好机会。

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