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合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

发布时间:2019-06-21 00:26 来源:未知 编辑:admin

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  原题目:合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?

  合肥滨湖区目前是房产投资最受关心的区域,因为房龄相对年轻,资本投入比力大,深受购房者喜爱。不竭有小密圈成员问我若何投资滨湖的房子,好比选择什么样的户型,选择什么样的楼层,哪些小区适合改善,投资多大面积收益更高档等。

  基于这些问题,本篇我将对滨湖区已成交的二手房数据做一个系统阐发,看看到底哪些小区二手房适合改善,哪些小区投资性价比相对较高,哪品种型的房产最适合投资。

  数据采自合肥链家网,这是链家对外发布的现实成交数据,极具参考价值。时间跨度为2016年9月-2108年2月,样本总数为586个,鉴于样本数量无限,本篇部门结论可能还不敷严谨,仅供参考。

  滨湖总价成交的主体在130w-190w这个范畴,成交量占总成交的2/3。从投资角度来看,总价在150w-180w之间的房产受众面最大,流动性最好,是投资的最佳总价区间。

  此中总价跨越200w的成交量共有91个,占比15.5%。跨越200w,会超出绝大部门接盘者的承受能力,投资收益比拟150w-180w之间的标的要差一些。可是,一般滨湖的改善性住房,根基城市跨越200w。

  我对成交总价跨越200w的小区做了一个统计,发觉4个小区成交量相对大一些,别离是保利拉菲第宅,蓝鼎滨湖假日枫丹园,滨湖世纪城徽杰苑,高速滨湖时代广场。全体上来看,滨湖适合改善的小区真的很是无限。

  保利拉菲第宅总价跨越200w的成交量最大,平均成交面积为125平米,以136平米和110多平米的户型为主,我看了一下,户型还不错,品牌小区,房龄年轻,在二手改善小区里面该当是首选了。

  蓝鼎滨湖假日枫丹园成交仅次于保利拉菲第宅,但成交单价要比它高得多,是46中学区的缘由。我们还看到它的成交周期最短,成交总价最高,溢价空间也最小,既满足学区需求,又满足栖身要求,该当属于比力优良的改善性标的了。

  滨湖世纪城徽杰苑成交的户型偏大,单价是最低的,次要是房龄有些老,物业也差一些。我们看到成交周期订定合同价空间都是最大的,在我看来比力劣质了。高速滨湖时代广场也有必然的房龄了,定位和表示跟保利拉菲第宅很接近。

  滨湖面积成交次要在80-100平米这个区间,共成交343套,占总成交量的近60%,85-95平米区间占比跨越40%。80-100平米这个范畴的户型,无疑最受购房者接待,是最佳投资标的。

  两房户型共成交194套,占总成交的1/3。次要集中在80-95平米这个区间,成交量为132套,占比跨越2/3,此中85-90平米这个区间成交量最大,占比接近总成交的1/3。

  三房及以上户型共成交350套,占总成交的近60%。次要集中在85-100平米这个区间,成交量为192套,占比跨越55%,此中90-95平米这个区间成交量最大,占比接近30%。

  100平米以上的两房户型几乎是绝迹的,不要投资如许的房产。目前看来,三房及以上户型曾经成为滨湖二手房成交的主体,两房户型市场在不竭萎缩,投资尽量选择85-100平米摆布的小三房;140平米以上的成交也很是少,投资尽量避免。

  这里的学区房仅指46中本部学区,具体学区划分可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优良学区划分及阐发》(公号“小易论楼市”)。46中学区房成交量占所有成交的1/4,均价是高于滨湖平均值的,比非学区房超出跨越11.8%,可是我们看到户均总价都差不多,都在167w摆布,申明市场对总价仍是比力敏感的。

  46中学区房平均房龄要比非学区房长3年摆布,但成交周期要短一些。46中学区房中的1室和2室占比,也比非学区房的要高,学区房更倾向于小户型。

  从学区房各面积区间成交量分布图上来看,85-90平米这个区间成交量最大,其次是60-70平米,两个区间占了一半以上。

  从学区房各总价区间成交量分布图上来看,150w-190w这个区间成交量最大,其次是110w-130w,两个区间占比达到2/3以上。

  按照链家的数据,把滨湖二手房楼层分为:低楼层(1-10层),中楼层(11-20层)和高楼层(20层以上)。在成交上我们能够看出,高楼层成交均价最高,其次是中楼层,最初是低楼层。

  低楼层成交均价比平均值低了310元/平米,偏离度-1.75%,户均总价最低,可是议价空间也是最低的,成交周期也最短。滨湖成交数据跟全市总的成交数据略有分歧(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受接待,房价每年贬值几多?》)。

  我们以滨湖在售小区光阴印象和公园里为例。光阴印象的A21栋分两种户型,别离是105.99平米和98.97平米,此中105.99平米为南北通透的边户,98.97平米为南北半通透的两头户。从价钱上来看,东户型要高于西户型,边户型要高于两头户,可是相差都不大,最高不跨越2.5%。

  公园里的34#有三种户型,别离是118.67平米,105.04平米和141.7平米。此中118.67平米和141.7平米为南北通透的边户,105.04平米为南北半通透的两头户。从价钱上来看,东户型要高于西户型,可是相差不大;边户型要高于两头户,价差达到7.5%。

  我们看光阴印象A21栋的2号户型,A21栋共有27层,1楼是架空的。2号户型订价较着高于平均值的楼层在15-27层,此中20-27层的高楼层订价最高,订价最低的楼条理要集中在10层以下。

  我们看到低楼层的平均偏离度为-3.71%,而滨湖低楼层二手房成交价钱平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层订价比市场价低了接近2个百分点,而中楼层订价比市场价超出跨越1个百分点,高楼层超出跨越1.33个百分点。低楼层较着性价比更高。

  我们再来看公园里34#的2号户型,34#共有32层,1楼也是架空的。34#的2号户型订价最高的楼层在15-27层之间,最高段在19-22层,订价最低的楼层也次要集中在10层以下和30层以上,订价根基跟光阴印象不约而合。

  我们看到低楼层的平均偏离度为-2.94%,滨湖低楼层二手房成交价钱平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层订价比市场价低了近1.2个百分点,高楼层低了近1个百分点,而中楼层订价比市场价超出跨越1.9个百分点,低楼层和高楼层性价比更高。

  其实非论是光阴印象仍是公园里,我们都能几多看出点纪律。光阴印象高楼层和公园里中楼层之所以性价比最差,是因为其订价较着高过其他楼层,而订价最低的低楼层,都成了性价比最高的楼层(公号“小易论楼市”《在合肥没有不克不及买的房子,只要不克不及买的价钱》)。

  合肥滨湖房产投资建议

  滨湖房地产市场跟全市其他区域不大一样,新房和次新房的比例比力高,根基都是30层摆布的高层,样本比力纯真。从投资角度来看,总价在150w-180w这个范畴的标的流动性最好,最值得投资。跨越200w总价的房子,流动性要差很多多少(公号“小易论楼市”《在合肥200万你能够买到哪些房子?》)。

  滨湖缺乏比力好的改善性室第,绝大部门成交都集中在80-100平米这个面积区间,刚需和刚改特点很是较着。尽量不要买100平米以上的两房户型,投资最好选择90-95平米摆布的小三房,140平米以上的大户型流动性差,投资尽量避免(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。

  学区房比力保值,若是作为投资用,最好不要买太大的户型。若是投资和自住兼顾,能够考虑蓝鼎滨湖假日枫丹苑。若是考虑回迁小区,则尽量采办比力小的户型(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交阐发及购房建议》)。

  从投资上来看,中低楼层的性价比明显要高于中高楼层,尽量选择4-14楼或者30层以上,但不要选择顶底楼。虽然新房底楼和顶楼订价一般比均价低5-10%摆布,但在二手房市场,这个价钱可能会低10%以上,议价空间大,成交周期长,流动性很是差,这也是为什么顶底楼不招人待见的缘由。

  总的来说,滨湖最佳投资标的类型是:总价在150w-180w摆布,面积85-100平米摆布,单价1.6w-1.7w摆布,楼层在4-14层的小三房或者小四房。

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